Im ersten Halbjahr erreichte der Büroimmobilieninvestmentmarkt ein Transaktionsvolumen von 10,84 Milliarden Euro. Verglichen mit dem ersten Halbjahr 2020 ist ein Rückgang um 17 Prozent. Von diesem Transaktionsvolumen entfielen knapp 7,7 Milliarden Euro auf das zweite Quartal, dass damit das Volumen des ersten Quartals mehr als verdoppelte. Die Aktivitäten internationaler Investoren beliefen sich auf 41 Prozent und lagen damit nur leicht unter dem Niveau des Vorjahreszeitraums. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
„Auch wenn die Investitionsdynamik im zweiten Quartal deutlich an Fahrt gewonnen hat und Büroimmobilien im ersten Halbjahr damit die wichtigste Assetklasse am deutschen Immobilieninvestmentmarkt waren, wird der Markt weiterhin vor allem durch die Produktknappheit ausgebremst“, sagt Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE in Deutschland.
Entwicklung des Büromarktes
„An den Bürovermietungsmärkten zeichnet sich eine Erholung ab, was die Investoren bei ihren Anlagestrategien positiv berücksichtigen“, sagt Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. In den Top-Büromärkten lag der Flächenumsatz zuletzt nur noch marginal unter dem sehr schwachen Vorjahreswert. Denn die Unsicherheit bei den Unternehmen hinsichtlich der weiteren konjunkturellen Entwicklung löst sich zunehmend auf und es setzt sich auch bei den Nutzern die Erkenntnis durch, dass das Arbeiten im Büro unverzichtbar ist. Gleichzeitig ist der Markt noch weit entfernt von den Rekordwerten aus den Jahren 2018 und 2019. Ein langfristiges Umschwenken zum Homeoffice ist jedoch nicht der Grund dafür. „Trotz aller Euphorie rund um das Thema Homeoffice bleibt das Büro ein zentraler Faktor für Unternehmen – nur eben anders: moderner, nachhaltiger, flexibler und agiler“, sagt Linsin. Gleichzeitig liegt nicht nur das Arbeitsmarktbarometer des Instituts für Arbeitsmarkt- und Berufsforschung (IAB) aktuell auf einem Allzeithoch, sondern auch die Zahl der Bürobeschäftigten wird weiter anwachsen. So sollen diese in den kommenden fünf Jahren in den deutschen Bürozentren im Durchschnitt jährlich um 1,1 Prozent wachsen.
Gerade in den zentralen Lagen trifft die Büronachfrage auf ein begrenztes Angebot an hochwertigen Flächen. Denn die Leerstandsraten sind weiterhin sehr niedrig und angesichts der weiter steigenden Bodenpreise und Gestehungskostenkosten ist bereits kurzfristig mit weiterwachenden Spitzenmieten zu rechnen. „Gerade große, zusammenhängende Flächen fehlen, was trotz der Flächenoptimierungspläne der Unternehmen deren Expansionsstrategie behindert“, sagt Linsin. Die Ansprüche an die wenigen vorhanden Flächen werden vor allem seitens internationaler Konzerne und Investoren steigen – speziell hinsichtlich ESG-Kriterien und einer durchgängigen Kreislaufwirtschaft. „Wer das als Projektentwickler, Investor und Eigentümer versteht, wird letztlich auf der Gewinnerseite stehen“, prognostiziert Klein.
München und Berlin im Fokus
Im Zentrum des Investitionsgeschehens am Büromarkt lagen im ersten Halbjahr 2021 Berlin und München, auf die mehr als die Hälfte des gesamten Transaktionsvolumens entfiel. Während der Büroinvestmentmarkt der Hauptstadt einen Marktanteil von 29 Prozent verbuchte, waren es an der Isar 24 Prozent. Vor allem großvolumige Einzeltransaktionen trugen zu dem sehr starken Ergebnis bei – so wurde in Berlin unter anderem das FÜRST für über eine Milliarde Euro und in München die Highlight Towers sowie Media Works Munich für jeweils deutlich über 500 Millionen Euro verkauft. Die anderen Top-7-Städte folgten mit deutlichem Abstand: Frankfurt (neun Prozent), Düsseldorf (sechs Prozent), Hamburg (fünf Prozent), Köln (drei Prozent) und Stuttgart (zwei Prozent). Auf das restliche Deutschland entfielen 22 Prozent. Verglichen mit dem ersten Halbjahr 2020 ging der Markanteil der Top-7-Städte um 1,6 Prozentpunkte auf 78 Prozent zurück.
„Die robusten Fundamentaldaten und die hohe Investorennachfrage zeigen eindrücklich: Für gutes Produkt gibt es beim Pricing so gut wie keinen Discount; für Prime-Objekte schon gar nicht“, sagt Linsin. So haben sich die Spitzenrenditen auf ihrem derzeit niedrigen Niveau weiter stabilisiert, in den CBD-Lagen Berlins und Hamburgs im zweiten Quartal 2021 gegenüber dem Vorquartal noch einmal verteuert. Aber auch in den Cityrand-Lagen und in eher peripheren Lagen gaben die Spitzenrenditen für gutes Produkt weiter nach. Die niedrigsten Spitzenrenditen gab es mit 2,55 Prozent in den CBD-Lagen in Berlin sowie in München. Die höchsten Ankaufsrenditen wurden hingegen in der Berliner und Hamburger Peripherie verzeichnet – mit 4,25 Prozent. Insgesamt betrug die durchschnittliche Spitzenrendite der Top-7-Städte 2,78 Prozent. Damit lag sie elf Basispunkte unter dem Niveau des Vorjahreszeitraums. Mittlerweile haben auch ESG-Kriterien Auswirkungen auf die Ankaufsrenditen „Unsere Analysen zeigen, dass moderne und zertifizierte Büroflächen bezüglich der erzielbaren Miete während der Krise deutlich wertstabiler waren als andere Objekte. Entsprechend schauen Investoren aktuell verstärkt auf derartige Immobilien beziehungsweise Projektentwicklungen – und sind bereit, dafür mehr zu bezahlen. Das spiegelt sich in der fortschreitenden Renditekompression für diese Immobilien“, sagt Linsin. Die von der Europäischen Union entwickelten Regelwerke, wie beispielsweise die ESG-Offenlegungsverordnung und die EU-Taxonomie, tragen zu dieser Entwicklung bei. „Dennoch müssen die Investoren darauf achten bei älteren Bestandsgebäuden nicht zu pauschalieren, da sie sonst riskieren Chancen zu verpassen“, warnt Klein. Viele Objekte stehen bei genauerer Betrachtung bereits heute schon energetisch deutlich besser da als aufgrund des Baujahres angenommen oder lassen sich beispielsweise im Zuge sowieso anstehender Lebenszyklusmaßnahmen zukunftsfähig positionieren.
Prognose für das Gesamtjahr
„Aufgrund der zuletzt deutlich beschleunigten Aktivitäten am Transaktionsmarkt für Büroimmobilien gehen wir weiterhin von einem Gesamtjahresvolumen um die 25 Milliarden Euro aus – vorausgesetzt, dass die Pandemie nicht wieder an Fahrt gewinnt und damit potenzielle Verkäufer zögern lässt, ihre Objekte auf den Markt zu bringen“, sagt Klein.
„Angesichts der Fundamentaldaten erwarten wir, dass das reale Bruttoinlandsprodukt BIP im laufenden und im kommenden Jahr um 3,7 Prozent beziehungsweise 4,9 Prozent kräftig zulegt“, prognostiziert Linsin. Auch dürfte das Zinsumfeld weiterhin sehr vorteilhaft bleiben und somit die Attraktivität von Immobilieninvestments dank positiver Spreads im Vergleich zur Rendite der Benchmarkanleihe weiter erhöhen. „Anlagekapital ist weiterhin reichlich vorhanden, sowohl aus dem Inland und noch mehr aus dem Ausland. Vielmehr stellt das Angebot einen Engpass am Büroinvestmentmarkt dar, weswegen im weiteren Jahresverlauf mit tendenziell weiter sinkenden Ankaufsrenditen zu rechnen ist“, so Linsin in seinem Ausblick. (ah)
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