Bildung ist ein elementarer Teil der Daseinsvorsorge und eine zentrale Säule des Wohlstands. Um Wissen zu vermitteln, braucht es Bildungseinrichtungen, die allen Menschen eines Landes zur Verfügung stehen. Der Aus- und auch Umbau von Bildungseinrichtungen ist die Grundlage, um den Zugang zu Bildung zu gewährleisten.
Es ist wichtig, dass diese Bildungseinrichtungen ein lernförderndes Umfeld bieten. Alle Räumlichkeiten, von den Klassenzimmern bis zu den Hygieneräumen müssen nicht nur nutzbar, sondern auch lernfördernd, gut ausgestattet und in einem ordentlichen Zustand sein.
Nun sind Bildungsimmobilien überwiegend in kommunalem Besitz. Den meisten Städte, Gemeinden und Kommunen fehlt das Geld. Dies hat zur Folge, dass bereits seit Jahren nicht mehr ausreichend in Bildungsimmobilien investiert wird und damit ein enormer Sanierungsstau besteht.
Der anteilsmäßig größte kommunale Infrastrukturbereich ist die Schulinfrastruktur. Gemäß KfW-Kommunalreport 2023 können 11 % der Kommunen für den Unterhalt gar nicht oder nur in geringem Umfang aufkommen. 31 % haben es teilweise geschafft. Der Anteil der Kommunen, die für den Unterhalt vollständig oder zumindest weitgehend aufkommen konnten, ging prozentual zurück. Der nennenswerte Investitionsrückstand beträgt laut KfW-Kommunalreport 2023 bei den Schulen rd. 39 %, der gravierende Investitionsstau liegt bei 13 %. Auch hier wird deutlich, wie wichtig es ist, dass von privater Seite Kapital zur Verfügung gestellt wird. Hinzu kommt, dass die Schülerzahlen seit 2022 kontinuierlich steigen und weiter steigen werden.
Laut statistischem Bundesamt ist die Zahl der Schülerinnen und Schüler im Schuljahr 2023/2024 auf rund 11 Millionen gestiegen. Dieser Trend wird sich fortsetzen. Laut Prognosen wird die Zahl aller Schülerinnen und Schüler in Deutschland von knapp 11 Millionen im Jahr 2023 um etwa 6,8 % auf rund 11,8 Millionen im Jahr 2035 steigen.
Der Schülerzuwachs macht sich bereits in den Grundschulen bemerkbar. Im Jahr 2023 wurden in Deutschland so viele Kinder eingeschult wie seit dem Jahr 2008 nicht mehr.
Neben den steigenden Schülerzahlen erhöht die öffentliche Regulatorik den Handlungsdruck auf Seiten von Städten und Gemeinden. Grund dafür ist unter anderem das Ganztagsförderungsgesetz, dem am 10. September 2021 nach dem Bundestag auch der Bundesrat zugestimmt hat.
Ab 2026 wird stufenweise ein Rechtsanspruch auf Ganztagsbetreuung für Kinder im Grundschulalter eingeführt. Zunächst gilt dies für alle Grundschulkinder der ersten Klassen. Dieser Anspruch wird in den Folgejahren um je eine Klassenstufe ausgeweitet. Damit hat ab August 2029 jedes Grundschulkind der Klassenstufen eins bis vier einen Anspruch auf ganztägige Betreuung. Die aktuelle bauliche Situation der meisten Grundschulen lässt keine attraktive Betreuung zu. Der Investitionsrückstand wird sich, nach der Einführung der Ganztagsförderung, in vielen Fällen noch ausweiten. Zudem verlangsamen die regulatorisch vorgeschriebenen öffentliche (europaweiten) Ausschreibungen die Planungs- und Entwicklungszeit für die notwendigen Einrichtungen.
Insgesamt wird deutlich, dass der Bau und Ausbau der Schulinfrastruktur langfristig nicht abnehmen werden. Ohne private Akteure ist dieser hohe Bedarf nicht zu decken.
Wie profitieren Investoren davon?
Zu Bildungsimmobilien zählen insbesondere Kitas, Schulen, Hochschulen, Bibliotheken sowie Betreuungseinrichtungen für Schülerinnen, Schüler und Studierende. Investitionen in Bildungsimmobilien gelten als langfristige Mittelallokation mit stabilem und nachhaltigem Cashflow. Dabei ist der zu erwartende Cashflow-Korridor nahezu fest verankert und kaum Schwankungen unterworfen. Die spezielle Träger- und Betreiberstruktur der Bildungsinfrastruktur stellt auf Seiten eines Investors einen hohen Stabilitätsfaktor dar.
Das Ausfallrisiko bei privaten Betreibern ist als gering einzustufen. In manchen Fällen, sofern die Öffentliche Hand Betreiber ist, wird der Mietvertrag mit der Kommune direkt abgeschlossen. Die Förderinstrumente der öffentlichen Hand sind in Ihrer Entwicklung in der Regel an Verbraucherpreisindexe angelehnt (z. B. Kinderbildungsgesetz NRW „KiBiz“), so dass Mietpreiserhöhungen aufgrund von Indexen langfristig gesichert refinanziert sind. Die Förderungen sind in den Bundesländern unterschiedlich und wichtiger Bestandteil in der Risikoeinschätzung von unterschiedlichen Bildungsimmobilien. Bei einer Vermietung an die öffentliche Hand bzw. einen gemeinnützigen, freien Träger werden meist auf Basis einer Kostenmiete sehr lange Mietvertragslaufzeiten zwischen 20 und 30 Jahren geschlossen. Die Kombination aus wirtschaftlicher Stabilität und sozialem Nutzen stellt ein Alleinstellungsmerkmal für die „Assetklasse“ dar.
Ein weiteres Kriterium ist, dass Bildungsimmobilien zu den sogenannten Impact Investments gehören. D. h. neben der finanziellen Rendite, gibt es hier eine messbare, positive soziale Wirkung. Damit unterscheiden sich diese Investments stark von vielen Impact Investments deren Fokus meistens nur auf der energetischen Wirkung liegt. Nicht nur die unmittelbare soziale Wirkung, durch den Bau der Schule, also die zur Verfügungstellung von Bildungseinrichtungen ist von Bedeutung. Durch die Einbindung von privaten Akteuren wird auf Seiten der Kommunen Kapital frei. Dieses kann dann in andere dringende notwendige Investitionen fließen. Wie z. B. Lehrpersonal oder andere kommunale Aufgaben.
Die künftige Bedarfssituation bei Bildungsimmobilien ist aufgrund von drei Aspekten im Vergleich zu anderen Segmenten im Immobilienbereich seht gut prognostizierbar: Die aktuelle Bedarfssituation ist nicht gedeckt, die Zahl an Kita- und Schulkindern wird in den kommenden Jahren steigen und der Investitionsrückstand wird sich eher noch ausweiten. Diese klar nachfragetreibenden Punkte sorgen in der Kombination mit langfristigen und oftmals kommunal geförderten oder abgesicherten Mietverträgen für ein attraktives Investitionsumfeld.
Wie kommt die LHI Gruppe ins Spiel
- Die LHI hat mehr als 50 Jahre Erfahrung in der Assetklasse Immobilien und verfügt über einen langjährigen Track Record im Asset Management von Bildungsimmobilien. Bereits im Jahr 2004 wurden die ersten Schulinvestments umgesetzt. Die Umsetzung der Projekte erfolgte in unterschiedlichen Anlageformen: PPP, Strukturierte Finanzierungen und Investmentvermögen (Spezial-AIF). Dadurch konnte ein umfangreiches Netzwerk zu Kommunen, Projektentwicklern, Unternehmen für Bau und Betrieb sowie Nutzern im Bereich der Bildungsimmobilien aufgebaut werden.
- Die LHI Gruppe hat mir ihrer Tochtergesellschaft LHI Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH eine eigene Kapitalverwaltungsgesellschaft. Diese ist seit 10.05.2023 Mitglied der Principles for Responsible Investment (PRI) der Vereinten Nationen. Zudem ist die LHI Unterstützerin der IES International Ethic Standardsund hat sich dem ICG Institut für Corporate Governance in der Immobilienwirtschaftangeschlossen. Das Asset Management Rating der unabhängigen Rating-Agentur Scope bestätigt der der LHI Gruppe mit AA eine hervorragende Assetmanagement-Qualität. Investoren haben mit der LHI Gruppe einen erfahrenen, stabilen, verlässlichen und erfolgreichen Fonds- und Assetmanager als Partner.
Autor: Meik Berger, Direktor LHI Gruppe, Institutionelle Investoren
