Bei Investitionen in Real Assets zeichnen sich drei große Trends ab

Sachwerte (auf Englisch: Real Assets) haben im Laufe der vergangenen Jahre einen steigenden Zulauf vonseiten institutioneller Investoren erfahren. Gründe dafür sind vor allem die Möglichkeiten zur Diversifikation, ansprechende Renditen und der Einsatz als Inflationsschutz. Dies trägt dazu bei, dass immer mehr institutionelle Anleger in Real Assets investieren. Da die genannten Treiber auch weiterhin intakt sind, sollte die Nachfrage stark bleiben. Dabei zeichnen sich drei große Trends ab, welche die Entwicklung der Anlageklasse auch künftig prägen dürften.
14. März 2022
Romina Smith - Foto: © Nuveen

Sachwerte (auf Englisch: Real Assets) haben im Laufe der vergangenen Jahre einen steigenden Zulauf vonseiten institutioneller Investoren erfahren. Gründe dafür sind vor allem die Möglichkeiten zur Diversifikation, ansprechende Renditen und der Einsatz als Inflationsschutz. Dies trägt dazu bei, dass immer mehr institutionelle Anleger in Real Assets investieren. Da die genannten Treiber auch weiterhin intakt sind, sollte die Nachfrage stark bleiben. Dabei zeichnen sich drei große Trends ab, welche die Entwicklung der Anlageklasse auch künftig prägen dürften.

Investoren werden wählerischer

Der erste dieser Trends betrifft die Auswahl der Asset Manager. Während die Nachfrage insgesamt steigt, werden die Investoren wählerischer. Sprich: Sie konzentrieren sich bei der Auswahl der Asset Manager, mit denen sie zusammenarbeiten, auf einige wenige. Diese Adressen sollten dafür einen breiten Kanon an Real Assets anbieten, um vielfältige Portfoliobausteine liefern zu können. Das kann aus Anbietersicht nur funktionieren, wenn man in den einzelnen Anlageklassen wie Immobilien, Infrastruktur, Forst oder auch Farmland zu den Top-Playern gehört.

Der zweite Trend umfasst das Thema Nachhaltigkeit in seinen vielfältigen Facetten. Hier sehen wir nicht nur Opportunitäten mit Bezug zu erneuerbarer Energie im Fokus der Investoren. Denn gerade das „S“ in ESG findet durch die Corona-Krise immer stärker Beachtung. Dabei geht es beispielsweise um den sozialen Impact auf lokale Kommunen bei Forst-Investments oder Immobilienanlagen. Diese Entwicklung dürfte über die nächsten Jahre noch deutlich an Fahrt gewinnen.

Immobilien-Anlagen ermöglichen eine positive soziale Wirkung 

Immobilien-Investments können dazu beitragen, eine der herausforderndsten Zukunftsaufgaben unserer Gesellschaft zu lösen: bezahlbares und vor allem angemessenes Wohnen. So gibt es Anlagelösungen, die erschwinglichen, integrativen und nachhaltigen Wohnraum schaffen – für Menschen, die weniger als das regionale Medianeinkommen verdienen oder andere Benachteiligungsmerkmale aufweisen. Professionelles Impact-Management und fortlaufende Impact-Messungen belegen, welche positive Wirkung mit Blick auf die Nachhaltigen Ziele der Vereinten Nationen (UN SDGs) erzielt wird. Gleichzeitig sind diese Lösungen mit Fokus auf Projektentwicklungen im Bereich Core und Core Plus darauf ausgerichtet, attraktive Cash-on-Cash-Renditen für unsere Investoren zu erzielen.

Forst-Investments bieten besonderes Diversifizierungspotenzial

Die Argumente für Investitionen in Waldflächen sind vielfältig: von soliden Marktgrundlagen und attraktiven Gesamtrenditen bei stabilen laufenden Erträgen über Möglichkeiten zur Portfolio-Diversifizierung und Absicherung gegen Inflationsrisiken bis hin zu messbaren Klimavorteilen. Forst-Investments haben im Zeitraum von 1992 bis 2020 sowie über mehrere Assetklassen hinweg die Renditen festverzinslicher Anlagen in- und außerhalb der USA sowie von globalen Aktien (ohne USA) deutlich übertroffen. Auf Basis der risikobereinigten Rendite erzielten sie sogar eine bessere Performance erzielt als US-Aktien. Niedrige und negative Korrelationen zwischen den Renditen von Waldflächen und traditionellen Assetklassen im Zeitraum von 1992 bis 2020 sowie in den Jahren nach der globalen Finanzkrise (2008–2020) belegen, dass Waldflächen Portfolios institutioneller Investoren Effizienzsteigerungen bescheren können. Die sehr geringe Korrelation ist vor allem darauf zurückzuführen, dass ein Teil der Rendite durch das natürliche Wachstum der Bäume erwirtschaftet wird. Dies bleibt von allgemeinen Marktbewegungen nahezu unberührt.

Aktives Management gewinnt an Bedeutung

Der dritte Trend betrifft die Auswahl attraktiver Opportunitäten. Hier dürften die Entwicklungen auf der Ebene einzelner Objekte künftig tendenziell unterschiedlicher verlaufen als früher – auch innerhalb ein und desselben Segmentes. Ein Grund dafür ist, dass es zum Beispiel im Immobilienbereich noch wichtiger wird hinzuschauen, wie tauglich Objekte hinsichtlich Umweltaspekten und auch Sozialisierungsmöglichkeiten sind. Denn diese Aspekte sind gerade für die jüngere Generation vielfach ausschlaggebend. Dadurch gewinnen Research- und Analysekapazitäten, Teams vor Ort in den jeweiligen Märkten sowie ein aktives Management weiter an Bedeutung. Was die langfristigen Marktaussichten für Real Assets insgesamt angeht, hat sich in den vergangenen zwei Jahren weniger verändert, als es auf den ersten Blick scheinen mag. Transportinfrastruktur ist durch die Reisebeschränkungen im Zuge der Pandemie sicher der Bereich, der am stärksten unter Druck geraten ist. Dafür gibt es dort jetzt ein deutliches Aufwärtspotenzial. Im Immobilien-Bereich erholt sich das Retail-Segment ebenfalls. Es ist davon auszugehen, dass Unternehmen mehrheitlich in ihre Büros zurückkehren werden, nicht zuletzt auch aus sozialen Gründen mit Blick auf die Firmenkultur.

Auch Nischen bieten Chancen

Großes Potenzial gibt es auch in einigen Nischenbereichen wie beispielsweise Self-Storage – sprich bei Objekten, in denen Menschen selbständig Dinge wie zum Beispiel Möbel vorübergehend einlagern können. Zudem ist der Logistik-Sektor interessant, auch wenn er sich mittlerweile deutlich aus der Nische heraus bewegt hat. Hier stimmt weiterhin die Dynamik zwischen Angebot und Nachfrage. Datenzentren sind ebenfalls einen Blick wert. Zudem bieten sie Investoren die Möglichkeit, sich je nach Ausgestaltung sowohl Immobilien- als auch Infrastruktur-Exposure ins Portfolio zu holen.

Insgesamt betrachtet sind die Aussichten für gut diversifizierte Real-Assets-Portfolios günstig. Entscheidend für eine erfolgreiche Positionierung ist, sich innerhalb der einzelnen Anlageklassen und Nutzungsarten stets das Verhältnis von Angebot und Nachfrage zu verdeutlichen. Der bereits angesprochene Logistik-Sektor ist ein gutes Beispiel dafür: Obwohl er im historischen Durchschnitt nicht mehr günstig ist, spricht angesichts der hohen Nachfrage weiterhin viel für entsprechende Investments. So vielfältig die Anlagemöglichkeiten sind, so unterschiedlich können die Rendite-Risiko-Profile ausfallen. In jedem Fall sind die Ertragschancen kompetitiv im Vergleich zu anderen Assetklassen.

Gastbeitrag von Romina Smith, Managing Director, Head of Central Europe innerhalb der Global Client Group bei Nuveen

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