Die Einstiegspreise bei Immobilien sind in den letzten 24 Monaten signifikant gefallen. Das macht ein Investment für institutionelle Anleger wieder interessanter. Besonders das Segment Wohnen rückt derzeit verstärkt in den Fokus. Was Wohnen so spannend macht, welche Signale die Entwicklung von Zinsen, Kosten, Renditen und Verfügbarkeit geben und wo sich gute Objekte finden lassen, beschreibt der folgende Beitrag.
Das Thema Wohnen ist in den letzten Jahren bei institutionellen Investoren wieder stärker in den Fokus gerückt. Galt das Segment früher eher als renditeschwach und aufwändig im Management, haben sich Zinshäuser in den Zeiten von Covid, Homeoffice und Onlineshopping gegenüber Büros und Gewerbeobjekten als resiliente und verlässliche Assetklasse gezeigt. Wohnen müssen Menschen schließlich immer. Dazu kommt: Eine anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum und eine verhaltene Neubautätigkeit wird die Mieten auch in Zukunft insbesondere in den A- und B‑Städten stärker steigen lassen, als das in der Breite der Büro- und Einzelhandelsimmobilien der Fall sein dürfte. Dennoch ist auch Wohnen als Investment kein Selbstläufer: Schlechte Lagen, wachstumsschwache Standorte, Sanierungsstau in älteren Objekten und hohe Kosten für Neubau oder Ertüchtigung von Bestandsimmobilien sind typische Gründe, warum sich Objekte oder ein ganzes Portfolio nicht entwickeln wie geplant. Auch wenn die Ankaufpreise im Zweijahresvergleich je nach Objekt und Standort unterschiedlich nachgegeben haben, ist auch heute nicht zwangsweise jeder Preis ein Einstiegspreis. Worauf sollten Investoren achten, die sich bei Wohnimmobilien engagieren wollen?
Verfügbarkeit steigt: Transaktionsstarre löst sich
Um investieren zu können, müssen überhaupt wieder Objekte an den Markt kommen. Die erste gute Nachricht für Investoren ist: Das ist nach aktuellen Zahlen erkennbar der Fall. JLL zum Beispiel weist im Bereich Wohnen im 2. Quartal 2024 ein Transaktionsvolumen von 2,6 Mrd. Euro aus. Im Vergleich zum 1. Quartal 2024 (800 Mio. Euro) hat sich das gehandelte Volumen mehr als verdreifacht. Bis Ende 2024 erwarten Marktbeobachter einen Anstieg des Transaktionsvolumens auf insgesamt rund 10 Mrd. Euro im Bereich Wohnimmobilien. Damit läge der Markt zwar immer noch unter dem 10-jährigen Durchschnitt von 19,9 Mrd. Euro, aber doch knapp 20 % über dem Ergebnis des Vorjahres. Vorreiter unter den Käufern sind derzeit vor allem eigenkapitalstarke Investoren wie Family Offices oder Asset Manager mit investierbarem Kapital in der Kasse. Diese führen häufiger den Wiedereinstieg in Märkte an, weil sie ihre Objekte unabhängig von kurz- und mittelfristigen Hypothekenzinsen kalkulieren können. Das erlaubt ihnen nicht nur eine größere Unabhängigkeit bei der Renditerechnung, es macht sie auch schneller in den Entscheidungen.
Wohnen in der City: Renditen wieder über dem risikolosen Zins
Die Mehrheit der Käufer konzentriert sich derzeit auf die deutschen Metropolen: Knapp 65 % des Transaktionsvolumens entfielen laut Colliers auf die sieben A‑Städte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Die Präferenz institutioneller Investoren für Großstädte hängt nicht nur mit ihrem robusten Bevölkerungs- und Wirtschaftswachstum zusammen. Es ist häufig auch eine Frage der höheren Markttransparenz. Großstädtische Lagen gelten als sicher, liquide und einfacher in der Bewertung und im operativen Management. Dafür ist jedoch auch der Wettbewerb nationaler und internationaler Investoren um solche Objekte höher, mit entsprechend geringeren möglichen Spitzenrenditen. Colliers zum Beispiel sieht die möglichen Renditen von Bestandsobjekten in den Metropolen aktuell bei durchschnittlich 3,85 %, während an anderen Standorten im Schnitt rund 4,5 % möglich sind. Ob Großstadt oder Peripherie: Vergleicht man die möglichen Erträge mit den sinkenden Zinsen auf risikolose Anleihen, sind Wohnimmobilien auch unter Renditegesichtspunkten wieder attraktiver. So stieg zum Beispiel die 10-jährige Bundesanleihe von ‑0,25 % im August 2021 auf 3,01 % im August 2023. Mit Stand vom Juli 2024 ist sie auf unter 2,5 % gesunken. Damit bieten Wohnimmobilien wieder eine Überrendite von mehr als einem Prozentpunkt, eine wichtige Schwelle für institutionelle Investoren.
Hallo, Schwarmstadt: Chancen in wachstumsstarken Regionen
Noch interessanter ist für Investoren ein Engagement abseits der stark nachgefragten Märkte. Wer sich in die Mittelstädte traut, kann Objekte oft zu besseren Konditionen einkaufen. Wir als Columbia Threadneedle Investments sind mit dieser Strategie schon länger erfolgreich. Derzeit sind wir für unsere Kunden in 79 Wohnobjekten im Wert von 1,7 Mrd. Euro Assets under Management an 37 Standorten in allen 16 Bundesländern investiert. Entsprechend fundiert ist unsere Expertise zur Bewertung lokaler Märkte, die wir seit 25 Jahren auch für Investitionen in Fachmarktzentren, Mixed-Use und Einzelhandelsimmobilien nutzen. Um aussichtsreiche Standorte für ein Immobilieninvestment zu identifizieren, setzen wir im Assetmanagement zusätzlich eine von der Fraunhofer-Gesellschaft entwickelte Matrix ein. Mit ihr bewerten wir die Zukunftsfähigkeit und das Entwicklungspotenzial von Groß- und Mittelstädten. Denn wachstumsstarke Standorte wie Leipzig, Freiburg oder Trier haben eine bestimmte DNA: Erstens bieten sie ihren Einwohnern eine hohe Lebensqualität in Form einer attraktiven medizinischen, kulturellen, sozialen und ökologischen Infrastruktur. Das macht Städte zweitens attraktiv für qualifizierte Fachkräfte und somit auch für Unternehmen, die neue Arbeitsplätze schaffen. Drittens sind solche wachstumsstarken Städte überdurchschnittlich innovativ: Sie verfügen über Universitäten, Forschungseinrichtungen, kommunale Zukunftslabore und auch Arbeitgeber in Zukunftsbranchen. Und viertens zeichnen sie sich durch einen hohen Anteil gut ausgebildeter junger Menschen im Alter zwischen 20 und 34 Jahren aus. Für die Assetklasse Wohnen bedeutet das konkret: Diese Städte verfügen über eine wachsende Gruppe gutverdienender Arbeitnehmer in krisensicheren Jobs, deren Nachfrage nach Wohnraum auch mittel- bis langfristig weiter zunehmen wird.
Immobilien mit Potenzial: Der Charme der „Alten“
Angesichts der stark rückläufigen Baugenehmigungen und der entsprechend sinkenden Pipeline von Neubauprojekten richtet sich die Aufmerksamkeit von Investoren derzeit zunehmend auf Chancen im Bestand. Gerade institutionelle Investoren suchen nach Objekten mit hohen ESG-Standards, die vor allem im Neubau, aber auch im jüngeren Bestand der etwa zehn bis zwanzig Jahre alten Objekte durchaus zu finden sind. Da Neubauten nicht nur selten zu finden, sondern aufgrund hoher Baukosten auch weiterhin recht teuer sind, suchen erfahrene Investoren vor allem nach interessanten Gelegenheiten in der Kategorie Core Plus. Nach Zahlen von JLL fallen in diesem Jahr 62 % der Wohn-Transaktionen in diese Risikoklasse. Zusätzliches Renditepotenzial steckt aber auch hier an den Rändern des verfügbaren Angebots. Mit immobilienwirtschaftlicher Expertise lassen sich auch ältere Bestände aufwerten. Gerade beim Faktor Nachhaltigkeit lässt sich viel Potenzial mit technischen Lösungen heben. Je nach Objekt können zum Beispiel innovative Steuerungssysteme für Licht, Lüftung oder Heizung den Energieverbrauch so weit senken, dass eine aufwändige Dämmung der Objekte nicht erforderlich ist. Ein gutes Wohn-Portfolio kombiniert im besten Fall einen Mix unterschiedlicher Risikoklassen, Standorte und auch Wohnformen. So lassen sich Erträge optimieren, ohne mit dem gesamten Portfolio bei Baukosten, der Verfügbarkeit von Handwerkern oder neuer Regulierung im Risiko zu stehen.
Fazit: Wohnen mehr als stabiler Anker im Portfolio
Investoren, die nach resilienten Objekten, einem zuverlässigen Cashflow und Inflationsschutz suchen, sind beim Thema Wohnen richtig. Auch der Zeitpunkt für einen Einstieg ist derzeit gut: Die Preise von Bestandsobjekten und selbst im Neubau sind so weit zurückgegangen, dass sich wieder Chancen ergeben. Aufgrund der geringen Neubautätigkeit insbesondere in den A- und B‑Städten wird zudem auch der Druck auf die Mieten weiter hoch bleiben, was steigende Erträge verspricht. Ebenso werden die Mietsteigerungen bei Wohnungsmietverträgen in der Regel an den Verbraucherpreisindex gekoppelt. Wichtig aus unserer Sicht ist aber auch der gesellschaftliche Beitrag, den ein Investment in Wohnimmobilien leisten kann: Die Modernisierung und energetische Verbesserung im Bestand hilft bei der Transformation hin zu einer klimafreundlichen Immobilienwirtschaft. Und der Erwerb von Neubauten schafft den dringend benötigten Wohnraum – für heutige Mieter und für zukünftige Generationen.
Autor: Thomas Hübner, Mitglied der Geschäftsleitung/Head of Investment, Columbia Threadneedle Investments
