Gemischt-genutzte Immobilien und Stadtquartiere sind vergleichsweise junge Assetklassen. Investoren erkennen zunehmend die Relevanz und Vorzüge dieser Gebäudekonzepte – teilweise bestehen jedoch noch Vorbehalte hinsichtlich der Integration in das Immobilienportfolio. Gleichwohl sehen wir jedoch insbesondere für langfristig ausgerichtete Investoren große Vorteile in der zunehmend aufstrebenden Assetklasse.
Das Prinzip von gemischt-genutzten Quartieren ist erst einmal simpel: Verschiedene Nutzungsarten wie Wohnen, Handel oder Büro werden in einem Quartier oder in einem Gebäude zusammengefasst. Die Assetklasse ist damit der Gegenentwurf zum Ansatz einer funktionalen Trennung der Nutzungsarten, der die Stadtplanung in Deutschland über Jahrzehnte prägte. Institutionelle Investoren öffnen sich der Assetklasse immer stärker – was auch die zunehmende Anzahl von Quartiersentwicklungen verdeutlicht. Teilweise bestehen gegenüber der Nutzungsmischung jedoch noch Vorbehalte: Man investiere auf Portfolioebene lieber sortenrein oder fürchte einen größeren Aufwand im Management und damit schlussendlich niedrigere Renditen. Hinzu kommt tatsächlich, dass Quartiere zum Teil ein überdurchschnittliches Preisniveau und hohe Investmentvolumina aufweisen. Und in der Tat: Diese Einwände haben eine berechtigte Grundlage. In der Vergangenheit gab es relativ wenige Projektentwickler und Manager mit einer hohen Expertise in diesem Subsegment. Heute existiert jedoch ein breiter Erfahrungsschatz für die Entwicklung und das Management gemischt-genutzter Immobilien. Die Herausforderungen der Assetklasse lassen sich mit dieser Erfahrung und durch intelligente Konzepte lösen. Und gleichzeitig bietet die Mischnutzung handfeste Vorteile, gerade für langfristig ausgerichtete Investoren.
Mischnutzung generiert langfristig stabile Cashflows
Der große Vorteil der Mischnutzung besteht bei einem geeigneten Nutzungsmix in einer hohen Diversifikation und Krisenresilienz. Durch die Kombination unterschiedlicher Nutzungsarten und Mieter lassen sich Konjunkturveränderungen oder die Schwankungen einzelner Branchen besser kompensieren. Der Ausfall eines Mieters geht dann im Ernstfall nicht mit dem Ausfall der kompletten Mieteinnahmen einher. Die Mehrzahl an Quartiersentwicklungen setzt auch deshalb auf einen hohen Anteil von Wohnungen, die als krisensichere Anlage gelten. Durch die Beimischung anderer Nutzungsarten wie dem Lebensmitteleinzelhandel – speziell Grundversorgern – kann die Krisenresilienz noch verbessert werden.
Nutzungsmix und Standortwahl erzeugen attraktive Renditen
Der richtige Nutzungsmix legt auch die Basis für eine im Vergleich mit monofunktional genutzten Immobilien wettbewerbsfähige Rendite. Eine eher renditeschwache Wohnnutzung kann beispielswiese gut mit dem renditestärkeren Lebensmitteleinzelhandel kombiniert werden, ohne dass sich das Rendite-Risiko-Profil verschlechtert. Auch bei der Standortwahl weisen gemischt-genutzte Immobilien Vorteile auf. Im Gegensatz zu monofunktionalen Immobilien funktionieren sie in der Regel auch am Stadtrand bzw. außerhalb der großen Ballungsgebiete. In einer Marktphase, in der die Renditen in den großen deutschen Metropolen chronisch niedrig sind, bieten Quartiere am Stadtrand, in B- und C‑Städten oder auch größeren Gemeinden Alternativen, ohne dass das Risiko signifikant steigt. Risikobewusste Investoren können auch hier auf Objekte mit einem Fokus auf Wohnnutzung achten. Um das Renditeniveau anschaulich zu beschreiben: Bei einem Investmentvehikel, das in Quartiersentwicklungen mit hohem Wohnanteil investiert, sind Ausschüttungsrenditen zwischen 3,25 und 3,75 % realistisch.
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