Teilsegmente der Anlageklasse Private Debt stehen derzeit in der Diskussion. Doch die aktuelle Skepsis ist nur teilweise berechtigt. INTELLIGENT INVESTORS sprach mit Michael Morgenroth, CEO, und Markus Kreuter, COO, von der CAERUS Debt Investments AG.
INTELLIGENT INVESTORS: Warum wird Private Debt aktuell teils skeptisch gesehen?
Michael Morgenroth: Die Bedenken sind maßgeblich auf Entwicklungen in den USA zurückzuführen. Dort berichten die Medien regelmäßig über Schwierigkeiten der Private Debt Branche. Diese Schlagzeilen beziehen sich allerdings im Wesentlichen auf Unternehmenskredite im Bereich Corporate Credit bzw. Direct Lending und nicht auf Real-Asset-basierte Strategien. Namhafte Flagship-Manager verzeichnen für ihre Private Debt Fonds, die in Unternehmenskredite investiert haben, eine schwache Performance sowie Mittelabflüsse aufgrund von Anteilsrückgaben. Einzelne Anbieter setzen zur Stabilisierung der Geschäftsentwicklung die Rücknahme von Anteilsscheinen aus.
II: Wo greift die Skepsis zu kurz?
Morgenroth: Private Debt ist nicht gleich Private Debt. Im Gegensatz zu den Unternehmenskrediten, die primär an Tech- sowie KI-Unternehmen vergeben wurden, dient Real asset-backed Lending der Finanzierung von cashflowgenerierenden Assets wie Immobilien und Infrastruktur. Im Corporate-Bereich konnten ursprünglich geplante Unternehmens- oder Umsatzerlöse teilweise nicht erreicht werden und Covenants und Rückzahlungen gerieten unter Druck. Immobilien- und Infrastrukturvermögen haben sich dagegen stabil entwickelt, weil ihre wirtschaftliche Basis aus laufenden Mieteinnahmen bzw. Nutzungsentgelten und werthaltigen Sicherheiten besteht.
II: Was macht Real Estate Private Debt im aktuellen Umfeld besonders relevant?
Markus Kreuter: Spätestens seit der Zinswende hat sich Real Estate Private Debt zu einem wichtigen alternativen Finanzierungsmodell entwickelt. Gegenüber Banken haben weniger stark regulierte Real Estate Debt Fonds mehr Handlungsspielräume. Dies hat seinen Preis in Form höherer Kreditzinsen, erspart dem Darlehensnehmer aber vor allem bei Whole-Loan-Finanzierern oft komplizierte Strukturen mit Nachrangfinanzierern und lässt sich schneller umsetzen.
II: Wie groß ist der Refinanzierungsbedarf und welche Rolle spielen dabei Debt Fonds?
Kreuter: Die Finanzierungslücke bei Immobilienkrediten beträgt in Europa von 2025 bis 2027 rund 87 Mrd. Euro. Da die Banken im Zuge von Basel IV/ CRR III und gesunkenen Immobilienwerten mit höheren Eigenkapitalunterlegungen konfrontiert sind, führen Margenerhöhungen, Teilrückzahlungsanforderungen und strengere Kreditvergaben zu einer Lücke in der Kapitalstruktur. Hier können alternative Finanzierer wie Real Estate Debt Fonds Lösungen bieten und sich mit Banken als Partner für stabile Bestands- und Anschlussfinanzierungen positionieren.
II: Welche Vorteile bietet Real Estate Private Debt aus Investorensicht?
Morgenroth: Bei institutionellen Investoren hat sich Real Estate Private Debt als Segment und Anlageprodukt etabliert. Es bietet stabile Ausschüttungsrenditen und korreliert nur wenig mit dem Aktienmarkt. Typische Renditen im Whole-Loan-Segment liegen derzeit bei 6,0 % (und höher) und damit oberhalb der für Eigenkapitalinvestments in Core-Objekte erzielbaren Returns. Für regulierte Investoren wie Versicherungen besteht ein weiterer Vorteil darin, dass die Eigenkapitalunterlegung für Debt Fonds nach Solvency II meist unterhalb der Werte für direkt gehaltene Immobilien liegt und dass sie defensiv am Immobilienmarkt partizipieren können, ohne ihre Immobilienquote zu erhöhen.
II: Was kennzeichnet Whole Loans – und warum sind sie im aktuellen Marktumfeld wichtig?
Kreuter: Whole Loans sind Immobilienfinanzierungen, bei denen ein einzelner Kredit einen wesentlichen Anteil an der Kapitalstruktur hat, typischerweise bis ca. 70 bis 75 %, und von einem einzigen Kreditgeber gewährt wird. Der Kredit wird erstrangig im Grundbuch und ggf. mit weiteren Instrumenten besichert. Damit entfallen Verhandlungen und Abstimmungen mit weiteren, nachrangigen Kreditgebern: Prüfungsaufwand und Abwicklungsdauer sinken. Die Bündelung unter einer erstrangigen Grundschuld führt zu einem hohen Maß an Sicherheit bei attraktiven Renditen.
II: Wie ist Infrastructure Debt einzuordnen?
Morgenroth: Der aktuelle wie künftige Finanzierungsbedarf von Infrastrukturmaßnahmen ist insbesondere in Deutschland enorm. Im Vergleich zu Skandinavien, wo bereits seit längerer Zeit Kitas, Schulen, Verwaltungsgebäude ebenso wie digitale Infrastruktur und Straßen über Kreditfonds finanziert werden, ist hierzulande das Nachholpotenzial groß. Durch das im März 2025 beschlossene ‚Sondervermögen für Infrastruktur und Klimaneutralität‘ soll vermehrt Kapital in Infrastruktur fließen. Struktur und Charakteristika der Investments, etwa langfristige Einkommensströme und Miet- bzw. Nutzungsverträge, ähneln stark typischen Real Estate Debt Investments.
II: Wie sollte Private Debt in Anlageportfolios strukturiert werden?
Kreuter: Private Debt bildet ein vielfältiges Anlageuniversum ab und kann die individuelle Anlagestrategie des Investors optimal treffen. So kann der Asset Manager aus der Vielzahl der Komponenten die zielgerichtete Struktur aufbauen. Corporate bzw. Direct Lending, Infrastructure oder Real Estate, Income Producing Assets oder Venture Capital sind mögliche Auswahlkriterien. Die Risikosteuerung erfolgt auch in der Höhe der ausgereichten Kreditmittel über die gesamte Kapitalstruktur von Senior‑, Junior‑, Whole Loan‑, Mezzanine bis hin zur Preferred Equity Finanzierungen. Empfehlenswert ist eine Portfolio-Allokation entlang definierter Rollen: Ein defensiver Kern mit stabilitätsorientierten, erstrangig besicherten Krediten, insbesondere Real Estate Debt und Infrastructure Debt, und Satelliten mit selektiv höherem Renditepotenzial. Real Asset Debt Investments mit moderaten Beleihungsausläufen eignen sich insbesondere als Stabilitätsanker einer institutionellen Anlagestrategie.
